Što je potrebno za vođenje poduzeća. Otvaramo poduzeće za upravljanje stambeno-komunalnim poslovima

      Većina modernih holdinga, čak i malih, u svojoj strukturi ima društvo za upravljanje. Ima ulogu svojevrsnog stožera, gdje se donose najvažnije odluke o strateškom razvoju tvrtke, a ponekad i o operativnom upravljanju. Dok je stvarao društvo za upravljanje trebali biste jasno razumjeti svrhu stvaranja, strukturu, kao i specifičnosti njegove uporabe.

Pojam "društvo za upravljanje" u suvremenoj upravljačkoj praksi koristi se prilično široko (vidi tablicu). Razmotrimo detaljnije značajke korištenja društava za upravljanje u ruskim uvjetima u kontekstu prikazane klasifikacije.

Svrha stvaranja

Zakonski je pojam "društva za upravljanje" definiran samo za potrebe upravljanja imovinom investicijskih fondova, kreditnih, leasing društava 1 i upravljanja sredstvima nedržavnih mirovinskih fondova 2 . Upravo te tvrtke upravljaju investicijskim fondovima.

U ove svrhe, društvo za upravljanje znači pravna osoba osnovana u skladu sa zakonodavstvom Ruske Federacije i ovlaštena za upravljanje investicijskim fondovima, zajedničkim investicijskim fondovima i nedržavnim mirovinskim fondovima. Međutim, u našem članku nećemo govoriti o tim društvima za upravljanje. Investitori koji rade s poduzećima u realnom sektoru gospodarstva također stvaraju takva poduzeća za upravljanje svojim ulaganjima. To vam omogućuje da učinkovito kontrolirate ovisne i podružnice, kao i da ih smatrate zasebnim investicijskim projektom. Riječ je o društvima za upravljanje u realnim holdingima o kojima će biti riječi. Istodobno, ako se poduzeća stječu dugoročno, a ne u svrhu preprodaje, i prenose se pod kontrolu društva za upravljanje, tada bismo već trebali razgovarati o stvaranju društva za upravljanje koje će upravljati holdingom. Ovo je danas najčešća svrha korištenja društava za upravljanje. Funkcije i oblici društva za upravljanje određeni su specifičnostima rada holdinga i ciljevima koje postavljaju vlasnici poduzeća. Društvo za upravljanje omogućuje vam brzu kontrolu aktivnosti poduzeća uključenih u strukturu holdinga, posebno praćenje financijskih tokova i troškova, optimizaciju procesa interakcije između poduzeća unutar holdinga, kao i donošenje učinkovitih upravljačkih odluka. Ponekad društvo za upravljanje u holdingu obavlja niz korporativnih funkcija (financijsko upravljanje, marketing, opskrba, prodaja), čime se štedi na broju zaposlenika koji te funkcije obavljaju zasebno za svako poduzeće grupe.

Društvo za upravljanje može se osnovati i u svrhu alternativnog sudjelovanja partnera u poslovanju ako oni ne mogu ili ne žele biti neposredni vlasnici posla, ali ga žele kontrolirati i sudjelovati u upravljanju.

Osobno iskustvo Denis Ivanov
Generalni direktor financijske rezerve CJSC (Moskva)
U jednom od regionalnih poslovnih projekata tvrtke Rosneftegazstroy (u kojoj sam ranije radio), regionalna uprava je djelovala kao partner. Nije mogla financirati projekt, ali je htjela sudjelovati u upravljanju. Kako osigurati interese uprave, a da joj se ne da odgovarajući volumen udjela u proizvodnom poduzeću? Napravili smo društvo za upravljanje u kojem je uprava imala "blok udjel" dionica i tako s nama sudjelovala u vođenju poslovanja. Ali u isto vrijeme ne sudjeluje u dobiti proizvodnog poduzeća, au slučaju prodaje svojih dionica ili likvidacije neće sudjelovati u podjeli imovine.

Odnos prema objektu upravljanja

Za upravljanje poslovanjem možete stvoriti povezano društvo za upravljanje ili uključiti specijaliziranu vanjsku organizaciju koja nema nikakve veze s upravljanim poduzećima, kao ni s njihovim osnivačima ili upravom. Izbor jednog ili drugog oblika upravljanja ovisi o specifičnostima poslovanja i ciljevima koje nastoje vlasnici.

Obično je pridruženo društvo za upravljanje matično društvo u holdingu i obavlja svoje upravljačke aktivnosti na temelju statuta. Ovo je prepuno kritične situacije Upravo će matično društvo, u kojemu je u pravilu koncentrirana glavna imovina holdinga, snositi rizik odgovornosti za neučinkovito upravljanje dioničarima podružnica, kao i eventualno poreznu obvezu prema podružnicama. U praksi se ponekad stvara formalno neovisno poduzeće, ali zapravo je povezano, koje obavlja upravljačke funkcije i udruženo je s drugim poduzećima grupe ugovorima o upravljanju 3 .

Osobno iskustvo

Aleksandar Molotnikov
Potpredsjednik, voditelj Odjela za pravnu podršku transakcija Verdict Group LLC (Vladimir)
Prema zakonu, društvo za upravljanje odgovorno je za gubitke prouzročene upravljanom društvu 4 (u ovom slučaju, društvu kćeri). Ako u kapitalu društva kćeri, osim matičnog društva, sudjeluju i druge osobe, tada svaki manjinski dioničar koji posjeduje najmanje 1% dionica može podnijeti odštetni zahtjev matičnom društvu holdinga. Takva situacija može nastati, na primjer, ako matična tvrtka, u vlastitom interesu, odluči “bankrotirati” jednu od svojih podružnica.

Nedavno široku upotrebu na tržište usluga primile su tvrtke koje se profesionalno bave "menadžmentom". Takva poduzeća izjavljuju da su odabrala stručnjake-menadžere s velikim iskustvom i znanjem u različitim industrijama i regijama. Uključivanje takve tvrtke može biti korisno, posebice, za menadžment investicijski projekti, koji su ranije spomenuti.

      Porezna obveza društva za upravljanje

      Sukladno stavku 1. čl. 27 Poreznog zakona Ruske Federacije "pravni zastupnici organizacije poreznih obveznika su osobe ovlaštene za zastupanje navedene organizacije na temelju zakona ili njezinih konstitutivnih dokumenata." Društvo za upravljanje ima pravo plaćati poreze (iz sredstava upravljanog poduzeća) i podnositi porezne prijave u svoje ime, kao i obavljati druge radnje predviđene poreznim zakonodavstvom. U tom slučaju čelnik društva za upravljanje potpisuje poreznu prijavu.

      Treba imati na umu da se radnje (nerad) društva za upravljanje kao zakonskog zastupnika upravljanog poduzeća mogu priznati kao radnje (nerad) ovog poduzeća 5 . Stoga se odgovornost za porezne prekršaje počinjene tijekom razdoblja ugovora o upravljanju dodjeljuje upravljanom poduzeću. Na primjer, prilikom obračunavanja kazni i novčanih kazni, upravljano poduzeće ima pravo nadoknaditi gubitke od društva za upravljanje ako se utvrdi krivnja njegovih radnji (nedjelovanja) 6 .

Osobno iskustvo
Denis Ivanov
Pokušali smo upravljati projektima koristeći vlastitu i vanjsku menadžersku tvrtku. Vanjsko poduzeće u pravilu se mora specijalizirati za određenu vrstu poslovanja. Jer kada se druga djelatnost prenese na upravljanje, na primjer, građevinarstvo i poljoprivreda, nespecijalizirana tvrtka za upravljanje možda se neće moći nositi s tim zadatkom. Uostalom, stil upravljanja ovisi o proizvodnom procesu, prometu sredstava. I posao se gradi na potpuno različite načine, ovisno o vremenu prometa sredstava (5 dana, 40 dana ili 3 godine).

Ivan Dudanov
Predsjednik Upravnog odbora društva za upravljanje "Selkhozinvest" (Kaliningrad)
Imali smo iskustva u upravljanju vanjskim poslovima koji nisu naše podružnice. Po meni bi prosječno razdoblje na koje ima smisla sklapati ugovor o upravljanju trebalo biti pet godina. Činjenica je da su poduzeća prebačena na upravljanje često u jadnom stanju, te je potrebno vrijeme da se postojeće stanje popravi. Sklapanju ugovora o pružanju usluga upravljanja prethodila je opsežna analiza poduzeća. To je bilo potrebno kako bi se jasno definirali rezultati koje društvo za upravljanje treba postići. Na primjer, proveli smo istraživanje poduzeća koje je pokazalo sljedeće. U trenutku sklapanja ugovora poduzeće daje 100 tisuća američkih dolara dobiti godišnje, a pravilnim upravljanjem ta se brojka može povećati na 300 tisuća američkih dolara. Naknada društva za upravljanje u našem je slučaju uključivala stabilne isplate i postotak povećanja dobiti.

Također je korisno koristiti vanjsko društvo za upravljanje ako je potrebno ograničiti stupanj utjecaja na upravljanje poslovnog partnera. Zajednički je moguće utvrditi strateški plan i proračun koji će izvršavati društvo za upravljanje, pri čemu se nitko od partnera neće miješati u operativno vođenje poslovanja.

Nominalno ili stvarno društvo za upravljanje

Pravo društvo za upravljanje može se smatrati načinom pravne registracije odnosa između vlasnika poduzeća i menadžera. Stoga se investitori pri kupnji poduzeća u regijama često suočavaju s problemom izgradnje odnosa s lokalnim menadžmentom. Ponekad je nemoguće i neumjesno promijeniti lokalnog direktora, koji ima svoje udjele i utjecaj na tim, korisne veze s lokalnom upravom i poreznim vlastima. Istodobno, takav menadžer ne donosi uvijek ekonomski ispravne odluke. U ovoj situaciji, menadžer se može uključiti u osoblje društva za upravljanje, što će donekle oslabiti njegov utjecaj u poduzeću i, ako je potrebno, ukloniti ga iz uprave (bez skupe i dugotrajne procedure za skupštinu dioničara) .

Osobno iskustvo

Denis Ivanov
U takvoj situaciji vrlo je važno da funkcije izvršnog tijela ne obavlja neka osoba, već društvo za upravljanje - pravna osoba. Tvrtka Rosneftegazstroy imala je zajedničko ulaganje s njemačkim partnerima, kojim se upravljalo po istom principu. Njemački partneri dovezli su opremu u tvrtku i ne napuštaju Njemačku. A održati izvanrednu skupštinu dioničara, primjerice, radi promjene lokalnog direktora, bilo je vrlo problematično.

Prisutnost društva za upravljanje omogućila je, bez održavanja glavne skupštine u zajedničkom ulaganju, da stvarno promijeni direktora, jer je u povelji poduzeća napisano da funkcije izvršnog tijela obavlja društvo za upravljanje ( pravna osoba). Direktora ove tvrtke imenuju njezini dioničari, čiji je sastav drugačiji od sastava dioničara zajedničkog poduzeća, a postupci odlučivanja su jednostavniji i brži.

Nominirano društvo za upravljanje nastaje kada stvarni vlasnici iz nekog razloga žele sakriti svoje sudjelovanje u upravljanju poslom. Takva se tvrtka u pravilu registrira na nominalne vlasnike kako bi se prikrio odnos između njih i stvarnih vlasnika posla. Također, imenovano društvo za upravljanje omogućuje vam da dobijete neke porezne olakšice ili zaobiđete brojna zakonska ograničenja. U te svrhe, imenovana društva za upravljanje često su registrirana u zonama povlaštenog oporezivanja (offshore).

Za razliku od nominalnog društva za upravljanje, čije je stvaranje besmisleno bez odgovarajuće zakonske registracije, odnos između stvarnog društva za upravljanje i poduzeća koja ono kontrolira ponekad nije ni na koji način registriran. Zaposlenici koji su dio ovako organiziranog društva za upravljanje zaposleni su u poduzećima koja su predana na upravljanje. Osnivanje društva za upravljanje bez osnivanja pravne osobe preporučljivo je samo ako se formira kao stvarno tijelo upravljanja poduzećima holdinga, koje u potpunosti kontroliraju vlasnici poduzeća. Ovaj vam pristup omogućuje stvaranje učinkovitog alata za upravljanje i izbjegavanje troškova povezanih s osnivanjem i radom nove pravne osobe (registracija, računovodstvo itd.).

Struktura društva za upravljanje

Struktura holding društva za upravljanje ovisi o funkcijama koje su prenesene u njegovu nadležnost, kao io opsegu i broju poduzeća koja kontrolira. Na temelju ankete financijskih menadžera holding društava, kao i analize dostupnih poslovnih slučajeva, mogu se razlikovati dvije tipične strukture društava za upravljanje (vidi sliku).

U prvom slučaju (slika "a"), društvo za upravljanje preuzima obavljanje najvećeg broja funkcija koje nisu izravno povezane s proizvodnjom: marketing, financije (uključujući računovodstvo i porezno računovodstvo), pravna podrška, upravljanje dokumentima, administrativne i upravljačke funkcije . Pomoćni i sporedni sektori također su dio društva za upravljanje. Upravljana društva obavljaju uglavnom proizvodne funkcije. Ako u procesu razvoja poduzeća postane moguće izdvojiti pomoćni ili sporedni odjel kao samostalno poduzeće, tada se ono odvaja od društva za upravljanje. Kriterij za takav odabir može biti sposobnost divizije da samostalno pruža usluge na tržištu.

Pozitivni aspekti ove strukture su da društvo za upravljanje ima mogućnost u potpunosti kontrolirati imovinu holdinga, novčane tokove; kontrola poštivanja korporativnih standarda je pojednostavljena, osoblje administrativnih radnika je smanjeno.

Takva struktura može biti učinkovita kada holding uključuje nekoliko malih i srednjih poduzeća s malom teritorijalnom udaljenošću jedni od drugih i od društva za upravljanje. Međutim, ako holding ima složenu strukturu (sastoji se od nekoliko holdinga ili velikih poduzeća), ili su poduzeća koja ga čine značajno udaljena jedno od drugog, tada potpuno centralizirano upravljanje postaje nefleksibilno, odluke se donose predugo iu procesu dovođenje izvršitelju može biti znatno iskrivljeno .

U drugom slučaju (slika "b") društvo za upravljanje obavlja samo niz funkcija koje se odnose na upravljanje holdingom. To može uključivati ​​metodološke smjernice, strateško planiranje, značajna ulaganja, kontrolu financijskih rezultata, razvoj korporativnih standarda i drugo.

b)

Slika. Struktura društva za upravljanje

Sve ostale funkcije obavljaju se izravno u upravljanom poduzeću. Takvo društvo za upravljanje može biti učinkovito ako holding uključuje velika poduzeća sa složenom unutrašnjom strukturom, ako se vrste poslovanja poduzeća u holdingu međusobno značajno razlikuju ili ako su poduzeća značajno udaljena jedna od drugih. S takvom strukturom društva za upravljanje može biti teško kontrolirati "korporativizam" poduzeća, budući da zaposlenici upravljanih poduzeća prestaju povezivati ​​poduzeće u kojem rade s dijelom grupe i smatraju ga neovisnim.

Osobno iskustvo
Petar Feoktistov
Generalni direktor Moltena (Moskva)
Prednosti korištenja društva za upravljanje kao tijela strateškog upravljanja uključuju sljedeće. S jedne strane, društvo za upravljanje dobiva mogućnost redistribucije resursa unutar holdinga, as druge strane, kontrolirana poduzeća zadržavaju potreban i dovoljan stupanj samostalnosti u donošenju odluka. Drugim riječima, društvo za upravljanje ne miješa se u operativne aktivnosti poduzeća.

Olga Kuzmina
Voditelj financijskog odjela Lex Management Company LLC (Tyumen)
Najvažniji element u sustavu financijskog upravljanja je financijsko planiranje, koje uključuje planiranje proračuna za aktivnosti svakog upravljanog društva i konsolidirano planiranje proračuna za sva takva društva. Upravni odbor na licu mjesta kontrolira izvršenje utvrđenih proračuna. Tekuću stavku po stavku nadzora nad izvršenjem proračuna provodi financijski direktor društva za upravljanje. Potvrđuje sva plaćanja koja vrše upravljana društva.

Ivan Dudanov
U strukturi društva za upravljanje mogu se razlikovati sljedeći glavni blokovi: industrijski odjeli, financijska služba, zaštitarska služba, pravna služba. Sektorski odjel neposredno upravlja aktivnostima kontroliranih poduzeća specijaliziranih za jednu vrstu djelatnosti. Odjel za industriju uključuje izvršnog direktora - menadžera koji obavlja funkcije direktor tvrtke; stručnjak za opskrbu; Stručnjak za prodaju i voditelj ljudskih resursa. Svaki odjel donosi odluke unutar utvrđenog proračuna. Financijska služba objedinjuje podatke o svim poduzećima koja kontrolira društvo za upravljanje, raspodjeljuje novčane tokove između poduzeća, kontrolira provedbu utvrđenih proračuna. Pravna služba rješava pravna pitanja vezana uz djelovanje kontroliranih društava i društva za upravljanje.

Razmotrite kako stvoriti tvrtku za upravljanje stambenim i komunalnim uslugama i koje korake morate proći na tom putu. Prva faza uključuje pripremne aktivnosti vezane uz kampanju među vlasnicima prostora. Tijekom pozornice utvrđuje način upravljanja objektom koji je prihvatljiv svim stanovnicima. Druga faza uključuje izravno stvaranje društva za upravljanje u skladu s pravilima državne registracije. Ako već postoji pravna osoba, tada se njezina statuta može izmijeniti, također podložna registraciji. Ali registracijom pravne osobe ne može se smatrati da je dan odgovor na pitanje kako osnovati tvrtku za upravljanje stambenim i komunalnim djelatnostima?

Proces stvaranja podrazumijeva formiranje punopravne i uspješno funkcionirajuće organizacije. Iz tog razloga u trećoj fazi upravljanje kućom preuzima društvo za upravljanje. To se provodi po redu održavanja glavne skupštine na kojoj su prisutni vlasnici prostora. Konačno odobrava način vođenja, kao i oblik održavanja sjednica, osobno ili u odsutnosti. U četvrtoj fazi provode se pripremne aktivnosti. One uključuju sklapanje ugovora s pružateljima usluga, zapošljavanje osoblja, organizaciju računovodstva i izradu financijskih izvješća. Istodobno se utvrđuje postupak vođenja poreznog računovodstva, te vođenja i izgradnje upravljačkog računovodstva.

Kako otvoriti tvrtku za upravljanje stambenim i komunalnim uslugama - popis dokumentacije

Da biste se u potpunosti upoznali s informacijama koje odgovaraju na pitanje kako otvoriti tvrtku za upravljanje stambenim i komunalnim uslugama, morate se upoznati s popis dokumentacije potrebne za sve operacije. Popis potrebne dokumentacije uključuje:

  1. Zahtjev za registraciju - sastavljen je u skladu s obrascem br. P11001, koji je odobrila ruska vlada 2002. godine;
  2. Zapisnik sa glavne osnivačke skupštine o osnivanju društva za upravljanje;
  3. Povelja društva za upravljanje u formatu LLC;
  4. Osnivački akt - potreban kod otvaranja tvrtke od strane više osoba.

Ako a društvo za upravljanje nastaje na temelju postojeće organizacije, tada je za upis promjena koje će se izvršiti u osnivačkoj dokumentaciji potrebno dostaviti sljedeći popis obrazaca utvrđenih zakonom:

  • Zahtjev kojim se potvrđuje registracija promjena koje su napravljene u osnivačkoj dokumentaciji pravne osobe - sastavlja se u skladu s obrascem br. P13001, koji je odobrila ruska vlada 2002. godine;
  • Novo izdanje povelje;
  • Zapisnik o osnivačkoj skupštini na kojoj je donesena odluka kojom se potvrđuje unošenje izmjena i dopuna osnivačke dokumentacije.

Smislili smo kako otvoriti tvrtku za upravljanje stambenim i komunalnim uslugama, Koje korake je potrebno poduzeti da bi se to stvorilo?, kao i koji popis dokumentacije treba dostaviti državnim tijelima.

Postao je vrlo popularan u posljednje vrijeme. Kako funkcionira društvo za upravljanje? Danas djeluje u interesu vlasnika stanova. Popis njegovih zadataka obično uključuje rad i održavanje (tehničko i sanitarno) ovih kuća. Do danas, društvo za upravljanje podrazumijeva sva društva ove vrste, bez podjele prema područjima i vrsti djelatnosti. Ako želite razumjeti kako prepoznati društvo za upravljanje, trebali biste zapamtiti da je njegova svrha održavanje imovine stambenih zgrada na visokoj razini, kao i briga o njihovom tehničkom stanju.

Što je UK s različitih gledišta?

Ako govorimo o društvu za upravljanje s gledišta stambenog zakona, onda je to cijela organizacija koja upravlja svim stanovima u kući, ali samo ako postoji poseban sporazum o naknadi s njihovim stanarima. Naime, UK je još jedna tvrtka na popisu društava za upravljanje, uz HOA, MKD i druge.

Ako govorimo o organizacijskom gledištu, onda je ovdje pojam predstavljen malo drugačije. UK je u ovom slučaju samo posrednik između MKD-a i onih ljudi koji održavaju i opslužuju MKD.

S ekonomskog gledišta, društvo za upravljanje je ono koje akumulira novac za MKD i troši ga na popravak, rad i održavanje kuća.

Koje su vrste društava za upravljanje?

  1. Operativno poduzeće u većoj mjeri obavlja upravo operativne funkcije. Održava tehničke i sanitarne dijelove kuće, postupajući u skladu sa sastavljenim ugovorom, koji je potpisan s vlasnicima (ako vlasnik upravlja), s društvima za upravljanje (ako upravlja društvo) ili s Udrugom vlasnika stanova (ako ovo partnerstvo upravlja).
  2. Društvo za upravljanje bavi se samo poslovima upravljanja u stambenim zgradama, odnosno ne sadrži njihov tehnički i sanitarni dio, te nije odgovorno za komunalne usluge. Za obavljanje ovih usluga Društvo za upravljanje sklapa odgovarajuće ugovore s drugim društvima.
  3. Hibridna tvrtka bavi se ne samo održavanjem njihovog dobrog tehničkog i sanitarnog stanja.

Kako su nastala prva društva za upravljanje?

Davne 1921. godine počele su se stvarati tzv. stambene zadruge koje su pod svoju kontrolu preuzele većinu općinskih zgrada. Upravo su oni, zapravo, postali pioniri u gospodarenju stanovanjem. Petnaest godina kasnije, većinom (90%) svih stambenih zgrada upravljale su ove udruge. Moderna društva za upravljanje pojavila su se relativno nedavno (2005.), a tada su se nazivala organizacijama.

Otvaranje društva za upravljanje

Otkako je 2006. godine u Rusiji donesen zakon o mogućnosti izbora oblika upravljanja nekretninom, privatne tvrtke za upravljanje postale su vrlo popularne. Danas sve više ljudi želi znati kako otvoriti tvrtku za upravljanje, jer ne samo da donosi veliku dobit, već i nema veliku konkurenciju.

Faze otvaranja UK

  1. Ako vas zanima kako stvoriti društvo za upravljanje, morate ga registrirati u formatu CJSC ili LLC. Osim toga, morat ćete ishoditi nekoliko važnih licenci s kojima će vaša tvrtka moći upravljati stambenim zgradama. Ne zaboravite da ćete uvijek imati posla s raznim službenicima i administrativnim strukturama kako biste dobili relevantne ugovore i dokumente.
  2. U pravilu je najbolje otvoriti ured za društvo za upravljanje u kući u kojoj ćete upravljati. Za stvaranje radne atmosfere potrebno je u njemu postaviti telefonsku liniju, instalirati odgovarajuću opremu.

  3. Ako ne znate kako upravljati društvom za upravljanje, važno je zapamtiti kupnju potrebne količine zaliha za zaposlenike. Osim toga, neophodno je angažirati inženjera koji bi razumio kako pravilno upravljati stambenom zgradom. Većina zaposlenika mora biti certificirana, iako dispečeri i domari mogu biti obični stručnjaci. Rad dispečera bi trebao biti u smjenama i danonoćno, o tome treba voditi računa.
  4. Ne treba se nadati da će vaša tvrtka svojom djelatnošću moći odmah pokriti mnoge domove. Kako onda upravljati društvom za upravljanje? Prvo morate početi s jednom kućom. U isto vrijeme, ako radite u dobroj vjeri, onda dobre povratne informacije stanarima o vama bit će najbolja reklama, i to besplatno. Tada se možete proširiti u budućnosti.

    5. Kako registrirati društvo za upravljanje?

    1. Prije svega, morate znati da za registraciju UK-a nije potreban početni kapital, možete doprinijeti odobreni kapital u obliku svoje imovine (ne više od 20 tisuća).
    2. Državna registracija zahtijeva nekoliko dokumenata koji moraju biti potpisani.U slučaju da je društvo za upravljanje stvorio jedan osnivač, ono mora biti registrirano kao LLC.
    3. Paketu dokumenata vrijedi dodati jamstveno pismo osobe koja je prethodno bila vlasnik prostora u kojem će se nalaziti ured vaše tvrtke. Tamo morate naznačiti da su prostorije prenesene za stvaranje izvršnog tijela. Također je vrijedno priložiti kopiju potvrde o vlasništvu. Ako iznajmljujete prostor, morate priložiti i kopiju ugovora o najmu.
    4. Zahtjev mora biti ovjeren kod javnog bilježnika. Istovremeno ćete morati otvoriti štedni ili tekući račun u banci i na njega uložiti polovicu temeljnog kapitala. U roku od godinu dana morat ćete platiti drugi dio.
    5. Vrlo je važno dobro razmisliti o pravnoj adresi. Samo u ovom slučaju nećete razmišljati o tome kako upravljati društvom za upravljanje.

    Uprava Kaznenog zakona

    Kako upravljati društvom za upravljanje u skladu s Građanskim zakonikom Ruske Federacije? Društvo za upravljanje treba raditi, usklađujući svoje radnje s ugovorom o upravljanju stambenim zgradama. Potpisuje se na način da takva tvrtka upravlja kućom samo određeno vrijeme.

    Danas se stvaranje društva za upravljanje smatra najčešćim i najpopularnijim načinom održavanja stambenih zgrada u redu i čistoći, kao i praćenja njihovih tehničkih i sanitarnih karakteristika. Ako upravljanje stambenom zgradom preuzima društvo za upravljanje, ono mora potpisati ugovor sa svakim vlasnikom prostora u toj zgradi. Osim toga, vlasnici imaju pedeset posto glasova kada odlučuju o važnim pitanjima vezanim uz kuću.

    Je li moguće steći društvo za upravljanje?

    Naravno, to je moguće ako ne želite cijeli posao pokrenuti od samog početka. Ali kako bi sve prošlo glatko, morate zapamtiti nekoliko važnih pravila:

    1. Vrlo pažljivo proučite sve dokumente buduće akvizicije. Važno je na inspekciju pozvati iskusne stručnjake, uključujući i odvjetnike.
    2. Obratite posebnu pozornost na prisutnost ili odsutnost vlastitih sredstava tvrtke.
    3. Obavezno zatražite dokumente o osoblju društva za upravljanje.
    4. Provjerite imate li sve potrebne interne dokumente.

Svakog dana sve više i više Rusa otkriva dobrobiti. Ali što ako broj kandidata stalno raste, a slobodnih niša ostaje sve manje? U ovom slučaju, djelatnost stambenih i komunalnih usluga - najbolja opcija. Stvaranje društva za upravljanje od nule neće zahtijevati puno vremena i truda, a niska razina konkurencije u ovom segmentu osigurat će visoku i stabilnu dobit.

UK - je organizacija komercijalne prirode, koja zajedno sa stanovnicima stambenih zgrada preuzima odgovornost za njihovo tehničko i sanitarno održavanje. Tvrtka djeluje kao posrednik između potrošača i pružatelja usluga.

Za svoje usluge, prema ugovoru, Kazneni zakon naplaćuje određenu naknadu, koja se sastoji od dva dijela:

  • Sredstva za korištenje komunalije. , a tarife za korištenje utvrđuju se na razini države.
  • Sredstva za održavanje i popravak. Taj se novac troši na održavanje zajedničkih prostorija u dobrom stanju. Potpuni popis radova obuhvaćenih ovim pojmom propisan je pravilnikom.

Uobičajeno je razlikovati nekoliko vrsta poduzeća:

  • Menadžeri. Ove organizacije nisu izravno uključene u pružanje usluga popravka, održavanja itd., već samo.
  • Operativno. Takva društva posluju na temelju sklapanja ugovora o upravljanju zajedničkom imovinom, ali bez pružanja komunalnih usluga korisnicima.
  • Hibrid. Ova vrsta poduzeća samostalno se bavi pružanjem usluga različite vrste neophodni za rad stambenih zgrada.

Tko može otvoriti društvo za upravljanje

Prema ruskom zakonodavstvu, poslovni subjekt registriran kao:

  • Entitet

Osim toga, rukovodeće mjesto u društvu mora zauzimati osoba:

  • Posjedovanje certifikata o kvalifikaciji za pravo upravljanja MKD-om
  • za gospodarski kriminal
  • Nije uvršten u registar diskvalificiranih osoba

Nije dopušteno upravljanje trgovačkim društvima u kojima se na rukovodećim položajima nalaze osobe kojima je izrečena kazna ili privremena zabrana obavljanja te djelatnosti.

Dodatni uvjet za podnositelja zahtjeva je rusko državljanstvo. Razlog tome je što strane tvrtke ne smiju upravljati višestambenim zgradama.

Dokumentacija za otvaranje

Popis radova za otvaranje ovisi o vrsti poduzeća. Dakle, da biste registrirali tvrtku, morate pripremiti:


Za ponovnu registraciju potreban je sljedeći paket:

  • Ažurirana Povelja
  • Zahtjev za promjenu registracije u obrascu br. R13001
  • o unošenju promjena

Na temelju dostavljenih dokumenata matičari će izvršiti izmjene u osnivačkim dokumentima organizacije.

Što Vam je potrebno osim dokumentacije?

Osim papira, za početak rada u stambeno-komunalnom sektoru bit će potreban početni kapital i strategija upravljanja. Prilikom izrade politike rada uzima se u obzir format usluga koje se pružaju. Uloga početnog kapitala je gotovina ili imovina u iznosu od najmanje 20.000 rubalja.

Organizacije također trebaju uslužno osoblje. dodijeliti:

  • glava
  • glavni inženjer
  • Certificirani stručnjaci
  • Tehničko osoblje
  • Dispečeri

Stvaranje kontrolne sobe osnovni je zahtjev. Operateri moraju odgovarati na pozive 24 sata kako bi brzo odgovorili na činjenice o kvarovima i kvarovima na glavnim komunikacijskim sustavima.

To je također glavni faktor. Optimalno rješenje je smjestiti poduzeće u jednu od servisiranih zgrada. Ured ima osoblje potrošni materijal i uredske opreme, potrebna je telefonska linija i opremljena je kontrolna soba. Za inventar i ostali potrošni materijal organizirano je posebno skladište.

Važna organizacijska mjera je dobivanje podrške od stanovnika onih kuća koje tvrtka planira opsluživati. To se radi kroz kampanjske razgovore ovlaštenih osoba ili voditelja. Takva mjera stvara pozitivnu sliku tvrtke i ugled.

Kako stvoriti društvo za upravljanje u stambenom sektoru: upute korak po korak

Stvaranje društva za upravljanje od nule zahtijeva temeljit pristup. Optimalno rješenje je podijeliti cijeli proces u zasebne faze:


Kako privući kupce

Početnici u upravljanju nekretninama koji su zainteresirani za osnivanje tvrtke za upravljanje nekretninama od nule često imaju poteškoća u uvjeravanju potencijalnih klijenata. Takvim je tvrtkama lakše ući na tržište kao podružnica poznate tvrtke.

Studija niza analitičara pokazuje da je najmanje isplativ sektor za takav posao Hruščovka, gdje žive stariji ljudi. Oni ne žele inovirati, te ih stoga treba prenijeti na dobrobiti i prednosti etažiranja. Istovremeno, održavanje takvih kuća premašuje zaradu od njih. Najperspektivnije za ovaj posao su kuće od 14 katova, novogradnje i višekatnice od 9 katova, u kojima živi aktivnije stanovništvo.

Glavni zahtjevi stanara stambenih zgrada u pravilu su sljedeći:

  • Udobni životni uvjeti
  • Sigurnost
  • Čistoća ulaza i susjednog područja
  • Stabilan rad komunikacija (voda, struja, plin, komunikacije)
  • Brzo rješavanje problema kada se pojave

Kako bi interesi vlasnika stanova bili zadovoljeni, a pozitivno su se izjasnili o radu tvrtke, potrebno je:

  • Koristite ispravnu, sigurnu, neumornu opremu za rješavanje trenutnih problema.
  • Smanjite troškove održavanja i pružanja doma na minimalnu razinu, a pritom povećajte njihovu učinkovitost.
  • . Pristup stanovnika informacijama o tome za što se sredstva prikupljaju i troše jamstvo je povjerenja.

Društvo za upravljanje, u očima vlasnika, mora preusmjeriti sredstva za plaćanje komunalnih usluga, zaštititi njihove interese i otkloniti problematične situacije.

Profitabilnost društva za upravljanje kao poslovanja

Takvo poslovanje ne prelazi 15%. Prosječna razina profitabilnosti je oko 5-10%. To je zbog niskih tarifa za održavanje općinskih stanova, minimalnih plaća većine vlasnika kuća. Njihov glavni obrtni kapital sastoji se od:

  • Naknade za održavanje
  • Plaćanje za tekuće popravke

U praksi to dovodi do toga da je niz organizacija kronično dužan dobavljačima.

Glavna dobit u stambenom sektoru temelji se na povećanju tarifa čija visina nije regulirana zakonom i dodatnim djelatnostima. To uključuje:

  • Partnerske stranice
  • Pružanje usluga popravka za stanare
  • Uštede na radovima održavanja u usporedbi s troškovima navedenim u dokumentima
  • Zakup oglasnog prostora
  • Obavljanje dijela poslova vezanih uz kategoriju obveznih putem vlastitih tvrtki
  • Provedba provizija za posredovanje
  • Korištenje tehnologija za uštedu energije

Troškovi upravitelja domova temelje se na:

  • Ispunjavanje uvjeta ugovora (popravak, čišćenje)
  • Plaćanje osoblja

Najznačajniji ekonomski faktor koji utječe na financijsko stanje organizacija su potraživanja rezidenata. Njegov povrat moguć je samo sudskim putem, što ponekad podrazumijeva dodatne troškove.

Neki analitičari primjećuju ovisnost razine profitabilnosti ovog posla o broju servisiranih kuća. Da biste ostvarili pravi profit, mora ih biti najmanje 5.

Je li moguće kupiti gotov posao?

Platforme za trgovanje na Internetu nude kupnju gotove tvrtke po niskoj cijeni. Postoje mnoge najave ove prirode, kao i organizacije spremne za prodaju u raznim regijama. Cijeli proces dobivanja dozvola i registracije tvrtke traje 3-3,5 mjeseca, pa popularnost gotovih projekata samo raste.

Pri kupnji gotovog posla uzimaju se u obzir sljedeći čimbenici:

  • Legalna informacija
  • Financijska izvješća
  • Struktura imovine
  • Stvaranje države
  • Opis Tvrtke

Vrijedno je obratiti pozornost samo na one ponude u kojima su licence za implementaciju određene vrste aktivnosti će se nastaviti još nekoliko godina.

Vrijednost poslovanja prije prodaje izračunava se dohodovnom metodom. Uzima u obzir omjer i stope kapitalizacije ili, drugim riječima, tržišnu vrijednost prema godišnjem prihodu. Dodatno, na cijenu utječu:

  • Pozitivno izvješćivanje, dokumentirano
  • Cjelovitost paketa dokumentacije
  • Istaknutost imena i razrađeni stil
  • Ugled organizacije
  • Implementirane tehnologije
  • Profitabilnost ponude
  • Kvalifikacije zaposlenika
  • Vrsta, trajanje, cijena i broj ugovora s klijentima

Većina stranica nudi korištenje posebnih filtara za pronalaženje najbolje vrste posla. U proširenoj verziji to je do 20 parametara, ali trebali biste se usredotočiti na sljedeće:

  • Vrijednost tvrtke
  • neto dobit i
  • Troškovi najma
  • Vrsta vlasništva
  • Doba poslovanja

Nakon odabira prikladnog objekta, provjerava se njegova usklađenost s navedenim podacima. Poslovni brokeri djeluju na području prodaje i kupnje poduzeća. Da bi stekli posao uz njihovu pomoć, obraćaju se posebnim uredima ili udrugama i, na temelju zahtjeva koje je naveo kupac, stručnjaci odabiru posao. Osim toga, brokeri često nude povezane usluge:

  • Provjera dokumentacije
  • Revizija
  • Ocjena objekta

Na temelju tih podataka stručnjaci formiraju optimalnu cijenu na koju se kupac može osloniti tijekom pregovora s vlasnikom.

Stvaranje društva za upravljanje od nule dug je i kompliciran posao, ali uz pravilnu organizaciju vlasniku će donijeti stabilan prihod bez puno truda i troškova.

Napišite svoje pitanje u obrazac ispod

Pokretanje vlastitog posla je odgovoran i težak zadatak. Kako tijekom rješavanja problema ne biste imali problema ili poteškoća, vrijedi slijediti jasan plan. Često je dobro napisan poslovni plan već pola uspjeha na putu do uspjeha.

Prilikom odabira poslovnog područja potrebno je uzeti u obzir nekoliko važnih čimbenika:

  • konkurencija u području u kojem planirate raditi;
  • stupanj znanja i iskustva koje posjedujete u odabranom području;
  • privlačnost ovog posla za vas.

Ako govorimo o društvu za upravljanje, onda na ovom tržištu praktički nema konkurencije. Iako su se takve tvrtke počele pojavljivati ​​u Rusiji još 90-ih, nisu dobile široku popularnost. Danas tvrtke za upravljanje nekretninama koje nude usluge vlasnicima nekretnina klase A cvjetaju kao nikada prije. Ali razredi B i C su i dalje besplatni. To je zbog činjenice da su se tijekom razdoblja krize mnogi vlasnici nekretnina na srednjoj razini pokušavali sami snaći. Sada mnogi traže društva za upravljanje, ali ne nalaze se uvijek. Za klasu A provizija je previsoka.

Razina znanja i iskustva izravno utječe na budući uspjeh poduzeća. Društvo za upravljanje će napredovati ako menadžeri znaju pronaći klijente i s njima sklapati ugovore. U području upravljanja nekretninama na ruku će ići radno iskustvo u agenciji za nekretnine i posao posrednika. Pronaći nekoga tko iznajmljuje prostor i podstanara težak je posao za koji je potrebna određena vještina. Ako sami niste radili u ovom području, onda je vrijedno potražiti partnera ili menadžera koji je već savladao ovaj zanat.

Koji god posao otvorite, trebao bi vam se svidjeti. Ako je posao atraktivan, onda nećete naporno raditi, prisiljavajući se da radite nešto i tako dalje. Sve će se raditi lako i jednostavno, nećete se osjećati umorno dok radite. Entuzijazam i uzbuđenje na startu je ključ uspjeha. Ako je vaš posao dobro “poguran” na početku, onda će “ići” brže.

Koje usluge može pružiti tvrtka za upravljanje nekretninama?

Danas se takve tvrtke razvijaju, a popis usluga koje se pružaju stalno se proširuje. Sljedeće se smatra glavnim:

  1. Dugoročno upravljanje. Riječ je o davanju u zakup trgovačkog i poslovnog prostora, kao i prostora za urede ili druge namjene. Ovo je glavna usluga koju pružaju društva za upravljanje. Iako se često radi o poslovnim zgradama, ponekad se takve tvrtke mogu baviti i stambenim ili zabavnim prostorima. Usluga podrazumijeva potpisivanje dugoročnog ugovora u kojem je rok suradnje više godina.
  2. Kratkoročno upravljanje. U tom slučaju ugovor se može potpisati na nekoliko mjeseci ili sastaviti za jednokratnu uslugu. Ova vrsta upravljanja popularna je među programerima koji primaju gotove objekte. Traženje prvih stanara i sklapanje ugovora s njima vlasnici zgrada povjeravaju stručnjacima, a zatim od njih preuzimaju predmete i sami nastavljaju upravljati objektima.
  3. Kompletno upravljanje. Da biste takvu uslugu uvrstili u svoj prospekt potrebno vam je posebno znanje. Ova usluga uključuje izgradnju i upravljanje po sistemu ključ u ruke. Odnosno, tvrtka za upravljanje traži građevinske timove, bavi se svim organizacijskim pitanjima, a nakon završetka građevinskih i završnih radova traži kupce ili stanare. Postoji viša razina odgovornosti pa ćete u tvrtki trebati odgovarajuće stručnjake.
  4. operativni menadžment. Osim prodaje i iznajmljivanja, objekt treba i pravovremeno njegovati. Ova usluga podrazumijeva održavanje zgrade i održavanje iste u ispravnom stanju. Istodobno možete izraditi procjene za rad, u kojima ćete optimizirati sve postojeće troškove održavanja.
  5. Trenutni servis. To se odnosi na čišćenje: čišćenje prozora, čišćenje zgrade, prozračivanje, provjera stanja sustava grijanja i ventilacije itd.

Poslovni plan društva za upravljanje je dobar jer može sadržavati sve usluge koje želite uključiti u njega. Glavno je da znate kako ih pružiti i koje troškove morate imati za pojedinu uslugu.

Što vam je potrebno za otvaranje društva za upravljanje

Prije nego što počnete, vrijedi razmisliti o svemu što trebate otvoriti. Troškovi za svaki grad bit će različiti. Slažem se: najam ureda u Moskvi i Tuli je drugačiji. Uzmite u obzir specifičnosti vašeg grada i izračunajte približan iznos početnog kapitala. Dakle, za otvaranje će vam trebati:

  1. soba. Veličina prostora ovisi o veličini vaše tvrtke. Obično jedan zaposlenik koji izravno komunicira s klijentom treba oko 10 kvadratnih metara. metara. Tada možemo govoriti o udobnosti tijekom komunikacije, čak i ako je više zaposlenika u istoj prostoriji. Idealno ako imate nekoliko malih ureda i sobu za sastanke. U društvu za upravljanje gotovo svi zaposlenici rade izravno s ljudima: kupcima i stanarima. Iz tog razloga ured mora biti prilagođen ugodnim pregovorima.
  2. Uredski prostor. Važno pitanje, budući da će vam povoljan položaj tvrtke u gradu, gdje je veliki promet, omogućiti stalan protok kupaca. Ako se kladite na imovinu klase B ili C, odaberite odgovarajuće područje. Prikladno područje u blizini tržnica ili poslovnih centara ili u blizini stajališta na glavnim ulicama ili u velikim stambenim četvrtima.
  3. Oprema. Ako želite uključiti održavanje zgrade u svoj prospekt, morate kupiti vlastiti alat. Alati ovise o tome kakve ćete radove izvoditi i koga ćete za njih angažirati. Čistači trebaju kante, krpe, posebne salvete. Za električare ili majstore potrebni su odvijači i drugi alati i tako dalje.
  4. Osoblje. Ljude treba birati ovisno o potrebama tvrtke. Na koji segment se fokusirate i tko su vaši potencijalni kupci? Izvažite sve, a zatim odgovorite na pitanje: "Tko bi trebao raditi s njima?". Nakon toga morate krenuti u potragu za osobljem. Društvo za upravljanje mora imati menadžera koji će organizirati i kontrolirati rad svih ostalih. Trebali bi postojati menadžeri prodaje odgovorni za pronalaženje kupaca i pregovaranje. Kao što je gore spomenuto, trgovci nekretninama dobro će obaviti ovaj zadatak. Za službeno registriranu tvrtku potreban vam je računovođa. Ako je tvrtka još uvijek mala, dovoljno je pozvati računovođu koji radi na daljinu. Poduzeće srednje veličine treba programera. Ovisno o vrstama usluga koje su uključene u vaš cjenik, u poduzeću mogu raditi građevinari, čistači, vodoinstalateri, električari itd.
  5. Web stranica. Tržište nekretnina glatko prelazi u virtualni prostor, tako da je vaš vlastiti web resurs relevantniji nego ikada. Vaša web stranica je najbolja prezentacija za one koji vas traže na webu. Virtualni ured može igrati ulogu prodavača ili voditelja prodaje, dovodeći klijente koji su spremni na dogovor. Ako dodijelite sredstva za SEO promociju, rezultat bi vas mogao impresionirati. Samo jedno kontekstualno oglašavanje u tražilicama može nekoliko puta povećati prodaju. Optimizacija i promocija osigurat će stalan dotok kupaca na stranice vaše stranice. Tamo će otići samo oni koje vaša ponuda zanima i odlučni su u kupnji. Stotine i tisuće potencijalnih najmoprimaca traže takve agencije, neka nađu Vas!
  6. Oglašavanje. Jedna stranica i njena optimizacija na internetu nije dovoljna. Da bi vaše poslovanje napredovalo i raslo, potrebna vam je potpuna reklamna kampanja. Plakati, letci, posjetnice, reklame i drugi materijali dovest će kupce k vama. Ne zaboravite da vas mnogi traže u novinskim oglasima. Ne propustite priliku "uloviti" svog klijenta. Dobar poslovni plan izdvaja oko 50% sredstava potrebnih za početak reklamne kampanje, čak i ako pričamo o početku proizvodnje. Ako počnete raditi u uslužnom sektoru, tada bi glavnina početnog kapitala trebala ići na oglašavanje.
  7. Tehnika. U uredu je potrebno kupiti računala, kao i namještaj za rad zaposlenika. Trebat će vam i nekoliko telefona, možda faks. Definitivno vam treba printer. Ali sama tehnologija nije dovoljna. Vodite računa o licenci softver, jer je rad s piratskim verzijama Windowsa kažnjiv zakonom. O licenciranju vrijedi razmisliti ako želite izbjeći kazne.

Kako započeti?

Upravljanje imovinom prilično je kompliciran posao. Mnogi su klijenti spremni platiti više i dati objekt iskusnim stručnjacima, umjesto da uštede novac i vjeruju mladoj tvrtki. Stoga mnogi početnici pokreću posao upravljajući objektima poznanika ili prijatelja. Ako se ova opcija ne može implementirati, onda možete razmisliti o tome kako privući buduće kupce. Primjerice, možete postaviti simboličnu cijenu za prvog klijenta ili možete pokloniti bilo koju uslugu iz vašeg cjenika. Nakon prvog klijenta stvari će ići aktivnije.

Važno je uvijek držati brend i brinuti o svom ugledu. Posao uprave ne oprašta, stoga budite oprezni i spremni ugoditi i izaći u susret svakom pojedinom klijentu.

Udio: